De woning alvast aan de kinderen verkopen om belasting en zorgkosten te besparen?
Deze vraag krijg ik regelmatig: “Is het niet verstandig om ons huis alvast aan de kinderen te verkopen? Dan is het straks uit ons vermogen als we naar een verzorgingshuis moeten.”
De gedachte is begrijpelijk. Wie vermogen heeft en langdurige zorg nodig heeft, kan via de eigen bijdrage voor de Wet langdurige zorg (Wlz) uiteindelijk meer gaan betalen. En als de woning later toch naar de kinderen gaat, waarom zou je dat dan niet alvast regelen?
Maar juist hier kan een oplossing die op het eerste gezicht slim lijkt, financieel behoorlijk ongunstig uitpakken.
Want je moet niet alleen kijken naar de eigen bijdrage voor de zorg. Je krijgt ook te maken met overdrachtsbelasting, box 3, eventuele schenkbelasting en de financiële positie van zowel ouders als kinderen. Laten we het stap voor stap bekijken.
Wat is het effect op het box-3 vermogen?
De woning telt tijdens het normale wonen niet mee in box 3. Zolang ouders gewoon in hun eigen woning wonen en de woning voor hen een eigen woning in box 1 is, behoort de waarde van die woning niet tot het box 3-vermogen. Dat is belangrijk, want het CAK kijkt voor de berekening van de eigen bijdrage voor langdurige zorg onder andere naar vermogen in box 3.
In 2026 kijkt het CAK naar het inkomen en vermogen van twee jaar eerder, dus naar 2024. Boven een bepaald bedrag wordt 4% van het vermogen bij het bijdrageplichtige inkomen opgeteld.
Voor 2026 bedraagt het toetsbedrag:
- € 36.952 voor een alleenstaande;
- € 73.904 voor iemand met een partner.
Van het vermogen boven deze grens telt 4% mee bij het inkomen waarmee de eigen bijdrage wordt berekend. Dat betekent echter niet automatisch dat het verstandig is om de woning te verkopen.
Wat gebeurt er als de kinderen de woning kopen?
Stel:
- Vader en moeder hebben een woning;
- Waarde woning: € 500.000;
- Geen hypotheek;
- Zij verkopen de woning voor € 500.000 aan hun kind;
- Vader en moeder blijven daarna in de woning wonen;
- Het kind woont zelf ergens anders.
Op papier lijkt € 500.000 aan woningvermogen bij de ouders verdwenen.
Maar daarvoor is € 500.000 aan geld in de plaats gekomen.
En daar begint het probleem.
Stap 1 – het kind betaalt € 40.000 overdrachtsbelasting
Omdat het kind de woning niet zelf als hoofdverblijf gaat gebruiken, geldt in 2026 niet het gewone tarief van 2%. Voor een woning die de koper niet zelf langdurig gaat bewonen geldt vanaf 2026 8% overdrachtsbelasting.
Bij een woning van € 500.000 betekent dat € 40.000 overdrachtsbelasting. Daar komen de kosten van de notaris en eventueel advies, taxatie en financiering nog bij. Die € 40.000 is direct weg. Klein lichtpuntje: de overheid heeft het voornemen de overdrachtsbelasting in dit soort situaties te verlagen naar 7%.
Wanneer het kind de woning later zou erven, speelt overdrachtsbelasting bij de erfrechtelijke verkrijging in beginsel niet. Wel kan uiteraard erfbelasting verschuldigd zijn. Alleen vanuit de overdrachtsbelasting bekeken, moet de constructie dus al minimaal € 40.000 opleveren voordat zij financieel aantrekkelijk wordt.
Indien de kinderen ook een hypotheek afsluiten voor de financiering, dan is de rente hierover niet fiscaal aftrekbaar. Dat levert dus geen voordeel op.
Stap 2 – de ouders hebben ineens € 500.000 in box 3
Vóór de verkoop was de woning hun eigen woning in box 1. Na verkoop hebben zij € 500.000 op hun bankrekening. Dat geld behoort in beginsel tot box 3. Dat kan dan leiden tot een belastingheffing van € 1.757 per jaar. Dus elk jaar opnieuw. En als extraatje: Het vermogen is nu ook zichtbaar als box 3-vermogen voor de eigen bijdrage Wlz. Je verhoogt hiermee dus de Wlz-bijdrage, terwijl dat nu juist niet de bedoeling was. Dit is naar mijn idee één van de meest onderschatte onderdelen.
Wanneer iemand vanwege ouderdom of medische redenen wordt opgenomen in een verpleeg- of verzorgingshuis, blijft de voormalige eigen woning onder voorwaarden nog maximaal twee jaar onder de eigenwoningregeling vallen. Blijft de fiscale partner thuis wonen, dan kan de woning zelfs gewoon eigen woning blijven. Wordt de woning echter vóór die tijd verkocht en staat de koopsom vervolgens op de bank, dan is dat geld box 3-vermogen.
Je hebt dan mogelijk precies het tegenovergestelde bereikt van wat je wilde. Je wilde voorkomen dat het huis zou meetellen voor de zorgbijdrage. Maar door het huis te verkopen, heb je vermogen dat eerst buiten box 3 zat omgezet in vermogen dat juist wél in box 3 zit.
Wat zijn de gevolgen als de ouders het geld vervolgens aan de kinderen schenken?
Dan verandert de situatie natuurlijk. Stel dat de ouders de woning voor € 500.000 verkopen en vervolgens een groot deel van de koopsom aan de kinderen schenken. Dan daalt uiteindelijk het vermogen van de ouders. Dat heeft natuurlijk gevolgen voor de eigen bijdrage Wlz.
Maar daarmee is het geld natuurlijk ook daadwerkelijk weg uit het vermogen van de ouders. Bovendien kan schenkbelasting verschuldigd zijn. Ouders mogen in 2026 gezamenlijk € 6.908 per kind per jaar belastingvrij schenken. Onder voorwaarden bestaat daarnaast een eenmalig verhoogde vrijstelling van € 33.129 voor een vrij besteedbare schenking aan een kind tussen 18 en 40 jaar. De vroegere hoge vrijstelling speciaal voor de eigen woning – de jubelton – bestaat sinds 2024 niet meer.
Boven de vrijstelling bedraagt de schenkbelasting voor kinderen in 2026:
- 10% over de eerste belastbare € 158.669;
- 20% over het meerdere.
Daarom is “we schenken het geld daarna gewoon weer terug” fiscaal bepaald niet automatisch voordelig.
En wat zijn de gevolgen van de aankoop voor het kind?
Ook aan de kant van het kind ontstaat een nieuwe fiscale situatie. Het kind heeft na de aankoop een woning waarin het zelf niet woont. Zo'n tweede of verhuurde woning behoort in beginsel tot box 3. Voor de forfaitaire box 3-berekening valt een tweede woning in 2026 onder de categorie beleggingen en andere bezittingen. Daarvoor geldt een forfaitair rendement van 6,00%. Dit kan dan leiden tot een Box 3-heffing van circa € 9.518 per jaar. Ook weer ieder jaar opnieuw.
Dat is een aanzienlijk bedrag. Daarbij geldt wel een belangrijke nuance: tegenwoordig kan onder voorwaarden een beroep worden gedaan op het werkelijk rendement wanneer dat lager is dan het forfaitaire rendement. De uiteindelijke box 3-heffing kán daardoor anders uitpakken.
Maar alleen al het forfaitaire uitgangspunt laat zien waarom je deze constructie niet moet beoordelen op uitsluitend de Wlz-bijdrage.
“Dan laten we onze ouders toch gewoon goedkoop huren?”
Ook dat verdient aandacht. Wanneer ouders na de verkoop in de woning blijven wonen, moeten afspraken worden gemaakt.
- Wordt er huur betaald?
- Hoe hoog is die huur?
- Is sprake van huurrecht?
- Wie betaalt onderhoud?
- Mag de woning ooit worden verkocht?
- Wat gebeurt er wanneer één van de ouders overlijdt?
- En wat gebeurt er bij echtscheiding, overlijden of faillissement van het kind?
Fiscaal kan een verhuurde woning soms op basis van de zogenoemde leegwaarderatio lager worden gewaardeerd in box 3. Maar bij verhuur binnen de familie moet daar voorzichtig mee worden omgegaan.
Wanneer sprake is van een familieverhouding én er voorwaarden zijn afgesproken die niet vergelijkbaar zijn met wat onafhankelijke partijen zouden afspreken, bijvoorbeeld een ongebruikelijk lage huur, geldt de leegwaarderatio niet zomaar. De Belastingdienst kan dan uitgaan van 100% van de WOZ-waarde. Een huur van € 100 per maand voor een woning van € 500.000 lost het box 3-probleem dus niet vanzelf op.
En wat als de woning onder de marktwaarde wordt verkocht?
Ook dat vraagt aandacht. Stel dat de woning € 500.000 waard is, maar de ouders verkopen hem voor € 350.000 aan hun kind. Dan kan het verschil geheel of gedeeltelijk worden aangemerkt als een schenking. Bij verkoop van een woning beneden de waarde kan daarom naast overdrachtsbelasting ook schenkbelasting spelen. Voor zover overdrachtsbelasting en schenkbelasting over dezelfde bevoordeling worden geheven, bestaat onder voorwaarden een verrekeningsregeling. Het is dus niet zo eenvoudig als: “Dan zetten we gewoon een lagere prijs in het koopcontract.”
Wat levert die verkoop dan op voor de eigen bijdrage?
Dat is precies de vraag die vóór iedere constructie moet worden doorgerekend. Het CAK kijkt in 2026 twee jaar terug. Van het vermogen boven het toetsbedrag telt 4% mee bij het bijdrageplichtige inkomen.
Bij een alleenstaande met bijvoorbeeld € 500.000 relevant vermogen zou puur voor de vermogensinkomensbijtelling indicatief gelden: € 500.000 minus toetsbedrag € 36.952 = € 463.048. 4% daarvan: € 463.048 × 4% = € 18.522
Dat bedrag wordt niet rechtstreeks als eigen bijdrage betaald. Het wordt opgeteld bij het bijdrageplichtige inkomen. Vervolgens berekent het CAK daaruit de eigen bijdrage. De maximale hoge eigen bijdrage bedraagt in 2026 € 3.061,80 per maand. De exacte bijdrage is afhankelijk van inkomen, vermogen, partner en persoonlijke omstandigheden. Een berekening moet daarom altijd op persoonsniveau worden gemaakt.
Is de woning verkopen aan de kinderen dan nooit verstandig?
Nee, zo zwart-wit is het niet. Er kunnen heel goede redenen zijn om vermogen al tijdens leven over te dragen.
Bijvoorbeeld:
- Ouders willen bewust vermogen aan de kinderen schenken;
- Zij hebben zelf ruim voldoende ander vermogen;
- Vermogensoverdracht past binnen hun estate planning;
- De woning moet bewust binnen de familie blijven;
- Er wordt een zakelijk huurrecht of woonrecht gevestigd;
- Men wil toekomstige waardestijging bij de volgende generatie laten vallen;
- Er zijn specifieke erfrechtelijke of familierechtelijke redenen.
Maar dan moet de conclusie zijn: we willen vermogen overdragen en accepteren de fiscale en juridische gevolgen. Niet: we verkopen het huis omdat we dan geen eigen bijdrage voor het verzorgingshuis hoeven te betalen. Want juist die laatste redenering is vaak te eenvoudig.
Mijn uitgangspunt
Wanneer ouders mij vragen of zij hun woning alvast aan hun kinderen moeten verkopen, zou mijn eerste reactie niet zijn: “Dat kan belasting besparen.”
Maar: “Laten we eerst uitrekenen wat er werkelijk gebeurt.”
- Wat kost de overdrachtsbelasting?
- Wat gebeurt er met box 3 bij de kinderen?
- Wat gebeurt er met de verkoopopbrengst bij de ouders?
- Wat is de werkelijke invloed op de Wlz-eigen bijdrage?
- Hoeveel schenkbelasting ontstaat eventueel?
- Hoeveel financiële vrijheid houden de ouders zelf?
- En wat gebeurt er wanneer de situatie anders loopt dan verwacht?
- Misschien blijven de ouders nog vijftien jaar zelfstandig wonen.
- Misschien heeft uiteindelijk maar één van hen langdurige zorg nodig en blijft de andere partner thuis.
- Misschien wordt het huis uiteindelijk gewoon geërfd.
Dan kan € 40.000 overdrachtsbelasting betalen om een mogelijke toekomstige zorgbijdrage te beperken ineens een heel dure vorm van “besparen” blijken te zijn.
Conclusie
Een woning alvast aan de kinderen verkopen kan in een specifieke situatie verstandig zijn. Maar doe het niet uitsluitend vanuit de angst dat “het verzorgingshuis straks het huis opeet”. Zo werkt de eigen bijdrage niet.
De woning kan zolang zij onder de eigenwoningregeling valt buiten box 3 blijven. Bij opname in een verzorgings- of verpleeghuis bestaan bovendien bijzondere regels voor de eigen woning. Door de woning vroegtijdig te verkopen kun je juist:
- 8% overdrachtsbelasting oproepen;
- Box 3-heffing bij de kinderen creëren;
- Spaargeld in box 3 bij de ouders creëren;
- Schenkbelasting veroorzaken;
- En een deel van de financiële vrijheid van de ouders weggeven.
Begin daarom niet bij de constructie, maar bij de rekensom. Pas als alle gevolgen naast elkaar staan, kun je bepalen wat werkelijk verstandig is.
Over de auteur
Auke Gijsbertse is financieel adviseur bij Tijd voor Advies. Hij helpt particulieren en ondernemers bij financiële vragen over wonen, hypotheek, pensioen, lijfrente, vermogen, scheiden, erven en schenken. Zijn uitgangspunt is om ingewikkelde financiële en fiscale onderwerpen begrijpelijk te maken en daarbij ook te kijken naar aandachtspunten en mogelijkheden waar je zelf misschien niet direct aan denkt.
Wil je meer lezen van Auke Gijsbertse?
Kijk ook eens op zijn linkedln pagina: www.linkedin.com/in/auke-gijsbertse-176a0021/
Laatst gecontroleerd op 17-09-2026.